物件のグレードや間取タイプ、立地条件、環境、物件の既存入居者の特徴などにより、どのような層に適しているのか、入居者層を限定した方がよいのかといった基準が生じてきます。
例えば、「学生限定」にしますと「連帯保証人がしっかりしており稼働率がよい」という効果があります。
また、「女性限定」にしますと「きれいに室内を使ってくれ夜騒いだりしない」という傾向があるようです。
とはいえ一概には言えず、入居者層を限定してしまうというデメリットもあるので注意が必要です。
また、ペットについては、「部屋が汚れる」「物件の傷みが激しい」「鳴き声やにおいが迷惑」との抵抗もありますが、供給物件数が少ないので競争力は高くなります。
また、楽器についても同様です。
さらに、入居時の一時金の設定で競争力を高める方法もあります。
敷金は原状回復費用や滞納家賃の担保といった性格を持っているので、なかなか軽減しにくいものですが、礼金や当初一定期間の家賃をなしとする「フリーレント」は効果があるようです。中には、月々の家賃を少し上乗せすることで、礼金・敷金ゼロとする物件も出てきています。
賃貸条件について、普通借家契約にするのか定期借家契約にするのかを決めます。
普通借家契約ですと、たとえ契約期間を設定しても入居者から更新を求められると、家主側には、自らがそこに住むといった事情や建物の利用状況など、正当の理由が認められないと更新を拒絶することができません。
一方、定期借家契約ですと、家主に正当事由がなくても賃貸借期間の満了で契約が終了し、建物を明け渡してもらうことができます。
ただし、定期借家契約とするためには、借地借家法に定める要件をすべて満たす必要がありますので、不動産会社にアドバイスを求める方がよいでしょう。
入居者から見れば、普通借家契約よりも不利な契約になりますから、一般的に定期借家の賃料は安めになり、礼金などの一時金も設定しないケースがあるため、収入が減少する場合があります。
これには三つのポイントがあります。1つめが「転居の理由」です。
転居動機を確認することで以前の居住状態や共同住宅で生活していけるかどうかの判断ができます。
2つめが「身元および人柄などの確認」です。
入居申込書に記載された内容から確認します。調査・確認には、住民票での確認や勤務先に照会するなどの方法があります。
ただし、こうした確認は事前に不動産会社から入居希望者にその旨を説明してもらった上で行う配慮が必要です。
連帯保証人の身元確認も同様です。3つめが「収入面の確認」です。
会社員の場合、源泉徴収票により確認することになりますが、場合によっては納税証明書により収入実績を確認することになります。
なお、月額収入の30％を超える家賃を支払っている入居者には滞納が多いというデータもありますので注意が必要です。
不動産会社に管理を委託していますと、上記のような入居者の情報が不動産会社から報告されることになります。
